IMT e Mais-Valias Fiscais: Transmissão de Imóveis e Direito de Superfície

QUESTÃO:

Uma empresa cuja atividade é a exploração turística de apartamentos, num aldeamento turístico, detém a propriedade da maioria das vilas e apartamentos e pretende adquirir outras unidades a proprietários individuais.

Os apartamentos e vilas em causa estão construídos num terreno, cujo direito de superfície pertence a uma sociedade anónima.

Em face desta circunstância, os proprietários quando adquiriram as suas vilas/apartamentos, adquiriram simultaneamente o direito de superfície correspondente à área de implantação dos mesmos, o qual foi convertido em ações nominais, da referida sociedade anónima detentora daquele direito e de acordo com a tipologia (permilagem) de cada unidade.

A questão que pretendemos ver esclarecida prende-se com os impostos a pagar com uma possível transmissão de um destes apartamentos, nomeadamente:

– Ao transmitir a propriedade do imóvel (paredes), haverá lugar ao pagamento de IMT, que incidirá s/ o valor de venda do imóvel;

– E ao direito de superfície que lhe corresponder, que imposto deve ser pago? Tendo em consideração que a transmissão desse direito, corresponde na realidade à transmissão dum determinado número de ações, haverá lugar ao pagamento de mais-valias por parte do proprietário? Ou, o direito de superfície será também ele alvo de IMT?

Muito obrigada

Parecer Técnico:

1.    Nos termos do n.º 1 do artigo 2.º do CIMT, as transmissões de figuras parcelares do direito de propriedade de um imóvel, como é o caso da transmissão da propriedade do imóvel separada do solo, estão sujeitas a IMT.

O IMT incidirá sobre o valor atual do direito de superfície, determinado nos termos da alínea i) do artigo 13.º, ou sobre o valor constante do ato ou do contrato, consoante o que for maior.

O valor atual do direito de superfície é o correspondente ao da propriedade plena, deduzido do valor da propriedade do solo.

E, por sua vez, o valor da propriedade do solo obtém-se deduzindo ao valor da propriedade plena 10% por cada período indivisível de 5 anos, conforme o tempo por que aquele direito ainda deva durar, não podendo, porém, a dedução exceder 80%.

2.    Aqui, não podemos falar na transmissão dum direito de superfície, uma vez que os proprietários/acionistas não adquiriram qualquer direito real de propriedade ainda que parcelar, mas sim ações, pelo que não será devido IMT.

De acordo com a alínea b) do n.º 1 do artigo 10.º do CIRS, os ganhos resultantes da alineação de partes sociais (ações) são considerados mais-valias mobiliárias e como tal sujeitos a tributação como rendimentos da categoria G, tributados autonomamente à taxa de 28%, com opção pelo englobamento (al. c) do n.º 1 e n.º 8 do artigo 72.º do CIRS)

O ganho é dado pela diferença entre o valor de realização e o valor de aquisição, determinados nos termos do artigo 44.º e 48.º do CIRS, respetivamente (alínea a) do n.º 4 do artigo 10.º do Código do IRS).